La prassi contemplata per l’accesso al mutuo immobiliare, ovverosia al mutuo finalizzato all’acquisto della casa, prevede la concessione (da parte degli istituti di credito) pari all’80% del valore dell’immobile, soglia che trova origine nel Testo Unico Bancario (art. 38, comma 2) e nell’art. 1 della delibera CICR 22 aprile 1995 emessa dalla Banca d’Italia. Tuttavia, tale soglia limite dell’80% può venir meno nel caso in cui il richiedente avesse la possibilità di garantire il finanziamento richiesto.
di Redazione Compliance Legale
Accade spesso, specialmente tra i più giovani o tra coloro che posseggono un reddito da lavoro basso, di non disporre della liquidità sufficiente a coprire la porzione di importo non finanziabile dalla banca per l’acquisto dell’immobile (solitamente pari al 20% del valore di esso).
A quale soluzione, dunque, si potrebbe ricorrere al fine di ottenere un mutuo senza anticipo?
Sicuramente, la soluzione più frequente consiste nell’intervento di uno o più garanti disposti ad “affiancare” e, per l’appunto, garantire con propri mezzi la restituzione del capitale liquidato dalla banca al soggetto richiedente.
Tuttavia, esistono ulteriori valide alternative. Esaminiamole qui di seguito.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è stato istituito dall’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 (Legge di Stabilità 2014) presso il Ministero dell’economia e delle Finanze allo scopo di agevolare il credito alle famiglie giovani che non hanno ancora avuto la possibilità di crearsi una stabilità economica e che quindi non hanno subito a disposizione le somme necessarie all’acquisto di una casa.
Le condizioni poste all’accesso del Fondo di Garanzia Consap sono le seguenti:
- il finanziamento non può superare i 250 mila euro;
- il richiedente non deve essere proprietario di nessun altro immobile ad uso abitativo, eccezion fatta per quelli acquistati per successione mortis causa
- l’immobile deve essere in Italia e non può rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè le dimore signorili e di lusso.
Qualora il soggetto richiedente dovesse risultare idoneo allo sfruttamento/accesso di tale fondo, potrà ottenere la garanzia statale pari al 50% del valore dell’immobile riuscendo, di talché, ad accedere ad un mutuo estendibile fino al 100% del valore dell’immobile (senza dover versare alcun importo per l’anticipo).
Tuttavia, in deroga al requisito dell’età pari o inferiore ai 35 anni per il soggetto richiedente, è consentito avanzare domanda d’accesso anche ai seguenti soggetti “over 35” (purché non risultino già intestatari di un altro immobile):
- gli intestatari di un contratto di lavoro a tempo determinato;
- i single con dei figli a carico minori di 18 anni;
- gli assegnatari di IACP (Istituto Autonomo Case Popolari).
Il leasing immobiliare
Qualora non si riuscisse ad ottenere l’idoneità al “Fondo di Garanzia Prima Casa”, un altrettanto valido strumento finalizzato all’ottenimento del mutuo senza anticipo risulta essere quello del contratto di leasing immobiliare.
Tale contratto di leasing, invero, viene stipulato tra il richiedente e una banca (o una società di leasing). Così facendo, l’istituto di credito potrà finanziare l’intero importo del valore immobiliare e, conseguentemente, il richiedente avrà la possibilità di usufruire di tale capitale per acquistare casa senza ricorrere all’utilizzo di liquidità immediata.
Il richiedente, inoltre, avrà la possibilità di entrare immediatamente nell’immobile acquistato dalla società di leasing o dalla banca ed effettuerà in favore di quest’ultima, conseguentemente, il pagamento periodico del canone di leasing.
Al termine della durata del contratto, infine, sarà tenuto a versare in favore della società/banca la differenza residua tra il valore dell’immobile e l’ammontare totale dei canoni di leasing già versati (cd. “maxi-rata” o “riscatto”). La durata massima prevista per il contratto di leasing immobiliare è stabilita in 20 anni. È fatta salva la possibilità per il richiedente, infine, di rinunciare all’acquisto (ed al versamento della rata finale) dell’immobile dopo aver versato un numero di canoni mensili stabiliti al momento della stipula del contratto.
Per tale tipologia di finanziamento non è richiesta un’ipoteca sull’immobile e, pertanto, non si dovranno sostenere i relativi costi notarili.
Sono inoltre previste, fra l’altro, le seguenti agevolazioni fiscali:
- i richiedenti under 35 anni avranno la possibilità di detrarre sia il 19% dei canoni versati e della maxi-rata finale (fino ad un massimo di 20.000 euro), sia la cifra massima di 8.000 euro per quanto riguarda gli oneri accessori.
- i richiedenti over 35 anni, potranno godere delle suesposte agevolazioni fiscali ridotte della metà.
Soluzione similare al leasing immobiliare qui rappresentato potrebbe essere quella del cosiddetto “rent to buy” secondo cui, alla stregua di quanto detto, il richiedente avrebbe la possibilità di entrare nell’immobile sin da subito, dietro il corrispettivo dei relativi canoni periodici. La differenza sostanziale afferisce al fatto che, il contratto in parola, potrebbe prevedere in favore del richiedente la possibilità di decidere, al suo termine, di procedere con la restituzione dell’immobile (ricevendo la restituzione di una parte dei canoni già versati.
Per il “rent to buy”, tuttavia, è prevista la possibilità di fissare una durata contrattuale massima pari e non oltre a 10 anni.
I mutui al 100%
Da ultimo, si segnala la possibilità di richiedere i cosiddetti mutui al 100%, ovverosia i finanziamenti che coprono l’intero valore dell’acquisto.
È data la possibilità, infatti, agli istituti di credito di derogare ai limiti stabiliti dalla Banca d’Italia (pari all’80%, come esposto nei paragrafi precedenti), attraverso la stipula di apposite polizze assicurative e/o certificando specifiche garanzie richieste al cliente (o ai suoi garanti).
Tali mutui, invero, risultano essere più onerosi rispetto ai quelli concessi per finanziamenti entro il limite dell’80% e, oltretutto, il numero di banche disposte a concederli è assai più risicato. Questa tipologia di mutuo, pertanto, se da un lato comporta un costo per interessi più elevato, dall’altro offre il vantaggio di poter distribuire il rimborso su durate temporali fino a 30 anni (riducendo, per l’effetto, l’importo delle singole rate e rendendole più accessibili anche alle fasce di acquirenti con redditi più bassi).
