Hai una difformità in cantiere o un immobile da vendere e speri che un nuovo condono edilizio risolva tutto? Al momento non è in vigore una nuova sanatoria nazionale, anche se è stata annunciata una proposta per riaprire il condono del 2003: finché non diventa legge, non puoi presentare una domanda sulla sua base.
Nel 2026 un annuncio politico non riapre il condono
- Nessun nuovo condono operativo: le proposte non modificano le regole finché non vengono approvate e pubblicate.
- Annuncio per la Manovra 2027: l’ipotesi riguarda la riapertura del condono del 2003, ma i dettagli non sono ancora una norma.
- Sanatoria ordinaria: gli articoli 36 e 36-bis del Testo unico dell’edilizia si applicano a situazioni diverse.
- Prima mossa: confronta lo stato attuale dell’immobile con i titoli depositati in Comune.
La proposta per il 2027 non autorizza nuove domande
La parola “riapertura” può sembrare un via libera, ma oggi descrive un’iniziativa politica. Il 5 novembre 2026 è stata annunciata la presentazione di un emendamento alla Manovra 2027 per riaprire i termini del condono del 2003; l’annuncio, da solo, non consente di depositare istanze né sospende eventuali ordini di demolizione, come ricostruisce Edilportale.
Ritengo rischioso pianificare lavori, vendite o acquisti contando su una norma che potrebbe cambiare durante l’iter parlamentare. Per le imprese, l’errore può trasformarsi in una commessa bloccata o in dichiarazioni contrattuali difficili da sostenere; per chi possiede l’immobile, può complicare una compravendita o una richiesta di finanziamento.
Il termine “condono” viene spesso usato anche per indicare ogni forma di regolarizzazione, ma gli strumenti non sono intercambiabili. Il condono è una misura straordinaria con requisiti e scadenze stabiliti da una legge specifica; la sanatoria ordinaria prevista dal Testo unico valuta invece se un intervento rientra nelle condizioni stabilite dalla normativa vigente.
L’articolo 36-bis non regolarizza qualsiasi abuso
Una veranda chiusa senza titolo e un ampliamento realizzato senza permesso possono sembrare lo stesso problema, ma la procedura applicabile può essere diversa. L’articolo 36-bis riguarda, tra le altre ipotesi, parziali difformità e alcune variazioni essenziali: richiede conformità urbanistica al momento della domanda e rispetto dei requisiti edilizi applicabili quando l’opera è stata realizzata. Il quadro è definito dal D.P.R. 380/2001, Testo unico dell’edilizia, aggiornato dalle modifiche del decreto Salva Casa.
Per gli interventi in assenza del permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, il riferimento è invece l’articolo 36, che mantiene il requisito della doppia conformità: l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. La distinzione non è formale: scegliere la procedura sbagliata può portare a un’istanza impostata su presupposti che non si applicano al caso.Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sul decreto Salva Casa spiegano che il superamento della doppia conformità è limitato alle fattispecie disciplinate dall’articolo 36-bis. Quindi “Salva Casa” non equivale a un condono generalizzato: una piccola difformità può avere una strada di regolarizzazione, ma non ogni opera abusiva vi rientra.
Il confronto tra rilievo e documenti orienta il primo passo
Prima di discutere di sanatoria, serve capire cosa autorizzano davvero i documenti. Recupera i titoli edilizi, gli eventuali elaborati grafici allegati e le pratiche successive, poi confrontali con lo stato dei luoghi; una planimetria catastale, da sola, non prova che ogni opera sia urbanisticamente legittima.| Situazione riscontrata | Possibile inquadramento | Passo successivo |
|---|---|---|
| Scostamento limitato rispetto al permesso o alla SCIA | Potrebbe rientrare nell’articolo 36-bis, se ricorrono tutti i requisiti | Un tecnico confronta elaborati, epoca dei lavori e regole applicabili |
| Opera realizzata senza permesso o in totale difformità | Può ricadere nell’articolo 36, con doppia conformità | Verifica urbanistica ed edilizia riferita a entrambi i momenti richiesti |
| Opera conforme ai titoli, ma documenti mancanti o incompleti | Il problema potrebbe riguardare la ricostruzione documentale | Richiedi accesso agli atti presso il Comune prima di ipotizzare una sanatoria |
| Immobile interessato da vincolo paesaggistico o culturale | Possono servire valutazioni e atti ulteriori | Individua il vincolo e verifica la procedura con un tecnico abilitato |
| Pratica di condono già presentata e ancora pendente | La domanda esistente segue la disciplina applicabile al caso, ma l’annuncio di una riapertura non la definisce automaticamente | Recupera ricevute, integrazioni e comunicazioni comunali e controlla lo stato del fascicolo |
Per un’impresa, il confronto documentale va fatto prima di formulare un prezzo definitivo o dichiarare un immobile regolare. Se emerge una difformità, distingui nel preventivo le attività di rilievo e verifica dalla progettazione e dai lavori: la fattibilità della sanatoria non si presume dal costo dell’intervento.
Una pratica pendente va letta nei suoi atti, non nei titoli di giornale
Se hai già presentato una domanda di condono, “in attesa” non significa automaticamente “accettata” o “respinta”. Per capire a che punto è, servono almeno la ricevuta di deposito, il numero di protocollo, gli elaborati allegati e le eventuali richieste di integrazione o provvedimenti del Comune.
- Chiedi accesso al fascicolo allo sportello comunale competente, soprattutto se mancano copie o non è chiaro quali allegati siano stati acquisiti.
- Ricostruisci le comunicazioni e verifica se ci sono richieste istruttorie senza risposta, pagamenti da documentare o un provvedimento conclusivo.
- Fai valutare gli atti da un tecnico e da un professionista legale quando la pratica coinvolge vincoli, un ordine di demolizione, un diniego o una compravendita imminente.
Non dare per scontato che una nuova iniziativa legislativa riapra automaticamente una pratica archiviata o respinta. L’eventuale testo dovrà chiarire quali domande riguarda, quali opere ammette e quali effetti attribuisce agli atti già emessi; fino ad allora, fanno fede la pratica e le regole oggi applicabili.
La decisione prudente è lavorare sullo stato legittimo attuale
Una proposta di legge può cambiare, restringersi o non essere approvata. Nel frattempo puoi ridurre l’incertezza ricostruendo lo stato legittimo dell’immobile, cioè la situazione edilizia ricavabile dai titoli e dagli atti previsti dalla normativa, e separando le difformità effettive dai problemi di archivio o di rappresentazione grafica.
Per una decisione che riguarda lavori, vendita o acquisto, il testo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un tecnico abilitato o di un legale. Prima di firmare dichiarazioni o avviare opere, chiedi una valutazione sul fascicolo comunale e sull’immobile specifico: è più solida dell’attesa di un condono ancora soltanto annunciato.