Hai appena concordato il canone e, prima di consegnare le chiavi, vuoi capire quanto aggiungere per mettere il contratto in regola. Per una locazione abitativa in regime ordinario, la spesa comprende di solito imposta di registro e bollo, ma l’importo cambia con il canone, il tipo di accordo e il numero di copie.
Il totale dipende dal regime fiscale e dal contratto
- Regime ordinario: l’imposta di registro si calcola sul canone e si aggiunge il bollo.
- Canone concordato: la base di calcolo dell’imposta di registro è ridotta.
- Cedolare secca: per i contratti abitativi idonei non si pagano registro e bollo, ma il locatore rinuncia agli aumenti del canone durante l’opzione.
- Pratica online: l’invio tramite RLI evita il compenso di un intermediario, che è distinto dalle imposte.
Nel regime ordinario il registro è proporzionale al canone
La cifra non è una tariffa unica: per una locazione abitativa ordinaria, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima registrazione. A questa somma si aggiunge l’imposta di bollo, calcolata in base alle pagine o alle righe e alle copie del contratto.
Per esempio, con un canone di 900 euro al mese, il corrispettivo annuo è di 10.800 euro e l’imposta di registro ordinaria ammonta a 216 euro. Il bollo va aggiunto dopo aver verificato quante facciate, righe e copie si registrano: senza quei dati, indicare un totale preciso sarebbe fuorviante. Le aliquote e i diversi tipi contrattuali sono riportati nelle istruzioni del modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.
Considero più chiaro partire dal canone annuo, poi controllare il regime fiscale e solo alla fine aggiungere il bollo: così si evita di confondere le imposte con il compenso richiesto da chi gestisce la pratica.
Il canone concordato riduce la base imponibile
Due contratti con lo stesso canone mensile possono produrre un’imposta diversa. Per alcune locazioni abitative a canone concordato, il registro si calcola sul 70% del canone, secondo le istruzioni RLI. Sul canone annuo di 10.800 euro dell’esempio, la base ridotta porta l’imposta di registro a 151,20 euro, cioè 64,80 euro in meno rispetto al calcolo ordinario.
Questo confronto riguarda il solo registro: il bollo dipende comunque dalla forma e dalla lunghezza del documento. Inoltre, il canone concordato deve rispettare l’accordo territoriale applicabile; non basta inserire questa dicitura nel contratto per ottenere la riduzione.
Con la cedolare secca spariscono registro e bollo, ma cambia il rapporto
Quando il contratto abitativo può accedere alla cedolare secca e il locatore esercita l’opzione, non si pagano l’imposta di registro e quella di bollo sul contratto. Il risparmio sulle spese di registrazione va però valutato insieme alle condizioni del regime: durante l’opzione il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT.
La cedolare non è quindi una scelta automatica per chiunque affitti un immobile: riguarda locatori e immobili che rispettano i requisiti previsti. Se l’importo richiesto per la registrazione sembra alto, chiedi di separare imposte dovute e onorario del servizio; quest’ultimo non coincide con una tassa fissata dall’Agenzia. La disciplina e gli effetti dell’opzione sono descritti nella guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni.
Il termine decorre dalla firma o dalla decorrenza, se anteriore
Il costo non cambia la scadenza: il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula oppure dalla data di decorrenza, se precedente. La registrazione è richiesta per i contratti che superano i 30 giorni complessivi nell’anno; attenzione, perché più locazioni brevi tra le stesse parti possono superare insieme quella soglia. Il servizio RLI Web dell’Agenzia delle Entrate consente di trasmettere la richiesta e gestire gli adempimenti successivi.
Per i contratti abitativi, l’articolo 13 della legge 431/1998 affida al locatore l’obbligo di registrazione. In caso di ritardo, si può regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, ma sanzioni e interessi dipendono da quando si interviene e dal caso specifico: conviene verificare il calcolo aggiornato con un professionista o con l’Agenzia, senza versare una cifra stimata a occhio.
La situazione concreta indica quale voce controllare
| Situazione | Possibile causa o effetto | Cosa fare |
|---|---|---|
| Il calcolo riporta solo il 2% del canone | Potrebbe mancare l’imposta di bollo. | Verifica facciate, righe e copie da registrare. |
| Il canone concordato non riduce l’imposta | Potrebbe essere stato applicato il calcolo ordinario o non risultare la tipologia corretta. | Controlla il codice contrattuale inserito nel modello RLI e i requisiti dell’accordo territoriale. |
| È richiesto un importo anche con cedolare secca | Potrebbe trattarsi del compenso per la gestione della pratica, non di registro e bollo. | Chiedi un dettaglio scritto delle voci e verifica che l’opzione sia stata selezionata. |
| La registrazione è in ritardo | Oltre alle imposte possono essere dovuti sanzioni e interessi. | Valuta il ravvedimento operoso con assistenza fiscale, indicando la data di stipula e quella di decorrenza. |
Per i contratti soggetti all’imposta, le spese di registrazione dei contratti abitativi sono ripartite in parti uguali tra locatore e conduttore in base all’articolo 8 della legge 392/1978. Perciò, se una parte anticipa il pagamento, è utile conservare la ricevuta e concordare come rimborsare la quota dell’altra.
Prima di pagare, separa imposte e servizio
La registrazione telematica tramite RLI permette di non affidare l’invio a un intermediario; se invece incarichi un’agenzia, un CAF o un professionista, il compenso per il servizio si somma agli eventuali tributi. Nel prospetto di spesa chiedi quindi di distinguere il registro, il bollo e l’onorario: una cifra unica non permette di capire se stai pagando un’imposta o una prestazione.
Questo testo ha finalità informative e non sostituisce la consulenza di un professionista fiscale o legale. Se il contratto ha caratteristiche particolari, se il termine è già trascorso o se le parti contestano la ripartizione dei costi, fai verificare il caso prima di effettuare il pagamento.