La rata dell’affitto è scaduta, il messaggio dell’inquilino resta senza risposta e il mese successivo è già vicino. In una locazione abitativa, il mancato pagamento può giustificare lo sfratto dopo venti giorni dalla scadenza, ma per gli oneri accessori la soglia è diversa e la procedura non autorizza a riprendere casa di propria iniziativa.
La morosità richiede prove, soglie precise e una procedura giudiziale
- Canone abitativo: la morosità rilevante scatta, in linea generale, quando il ritardo supera venti giorni dalla scadenza.
- Oneri accessori: la soglia è un debito superiore a due mensilità del canone.
- Passo iniziale: ricostruisci le somme scadute e conserva contratto, ricevute e comunicazioni.
- Niente fai-da-te: serrature e utenze non si possono usare per forzare il rilascio dell’immobile.
- Termine di grazia: nelle locazioni abitative il giudice può concedere al conduttore tempo per saldare, se ne ricorrono i presupposti.
Il canone e gli oneri accessori hanno soglie diverse
Un ritardo di pochi giorni non equivale automaticamente al presupposto previsto per chiedere la risoluzione del contratto. Per le locazioni abitative, l’articolo 5 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 indica il mancato pagamento del canone protratto per oltre venti giorni dalla scadenza; per gli oneri accessori, la somma non pagata deve superare l’importo di due mensilità del canone.
La distinzione evita un errore frequente: applicare alle spese condominiali la stessa soglia prevista per il canone. Se, per esempio, il debito riguarda soltanto gli oneri accessori e non supera quel limite, il quadro non coincide con la morosità del canone; se invece il canone resta insoluto oltre il termine indicato, il locatore può valutare l’intimazione di sfratto per morosità. Il tipo di somma non pagata cambia la valutazione. Per una locazione commerciale o per una situazione contrattuale atipica, non trasferire automaticamente queste soglie: disciplina e clausole possono richiedere un controllo specifico. A mio parere, partire da un conteggio separato di canoni, spese e pagamenti parziali riduce il rischio di impostare male la richiesta.Prima della causa, prepara un conteggio verificabile
Quando i pagamenti arrivano a singhiozzo, il punto delicato è dimostrare quanto resta davvero dovuto. Predisponi un prospetto mese per mese con scadenza, importo contrattuale, pagamenti ricevuti, data di accredito e saldo; conserva inoltre contratto registrato, estratti conto e messaggi relativi agli accordi di pagamento.
Un sollecito scritto può chiarire la richiesta e lasciare traccia della comunicazione, ma da solo non sostituisce l’intimazione giudiziale. Se il debito permane e sussistono i presupposti, un avvocato può predisporre l’atto di intimazione di sfratto e la citazione per la convalida, chiedendo anche il pagamento dei canoni scaduti. Il tribunale competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile.
| Situazione | Possibile effetto | Cosa fare |
|---|---|---|
| Canone non versato da oltre venti giorni dalla scadenza | Può sussistere il presupposto per agire per morosità | Verifica il contratto e documenta saldo e pagamenti |
| Solo oneri accessori non pagati, per un importo che non supera due mensilità del canone | La soglia prevista per gli oneri accessori non risulta raggiunta | Ricostruisci gli addebiti e controlla quando sono scaduti |
| Pagamento parziale o contestazione di una voce | Il debito residuo può essere controverso | Separa le somme non contestate da quelle contestate e chiedi assistenza legale |
| Il conduttore non si presenta all’udienza | Il giudice può convalidare lo sfratto, verificati i presupposti | Segui la procedura e attendi il provvedimento giudiziale |
Il termine di grazia può rinviare la convalida
In udienza la morosità può ancora essere sanata: nelle locazioni abitative il giudice può concedere al conduttore un termine fino a novanta giorni quando ricorrono comprovate difficoltà. Per evitare la risoluzione, il pagamento deve coprire quanto dovuto secondo le indicazioni del giudice, comprese le somme scadute, gli oneri maturati, gli interessi legali e le spese processuali liquidate.
Il termine non è automatico e non cancella il debito: sospende la decisione in attesa che venga saldato. Se il conduttore paga integralmente entro il termine, la convalida può essere evitata; se non paga, il procedimento prosegue. La legge consente la sanatoria giudiziale fino a tre volte nell’arco di un quadriennio, secondo le condizioni previste.
Per una locazione a uso diverso da quello abitativo, non dare per scontato che si applichi lo stesso meccanismo. La disciplina del termine di grazia richiede di verificare la natura del contratto e la situazione processuale, quindi una consulenza legale è particolarmente utile quando il conduttore solleva contestazioni o propone un piano di rientro.
Gli 83 giorni medi non sono la data di riconsegna delle chiavi
Un numero può sembrare una promessa di rapidità, ma descrive solo una parte del percorso. Nel dossier parlamentare sul disegno di legge in materia di rilascio degli immobili, i procedimenti sommari di sfratto per morosità abitativa in primo grado risultano durati in media 83 giorni nel 2025, rispetto a 82 giorni nel 2024, secondo i dati riportati dal Senato della Repubblica.
Quella media riguarda il procedimento sommario in primo grado, non l’intero tempo necessario per ottenere materialmente l’immobile: notifiche, opposizione, eventuale termine di grazia e fase esecutiva possono allungare il percorso. La stessa proposta di riforma del rilascio degli immobili risultava ancora in esame in Commissione al Senato il 21 ottobre 2026; finché non entra in vigore una legge, una proposta non modifica le regole applicabili.
Non cambiare la serratura: il rilascio passa dal giudice
Un inquilino moroso non perde automaticamente il diritto di occupare l’alloggio perché il proprietario smette di ricevere il canone. Cambiare la serratura, rimuovere gli effetti personali o interrompere le utenze per costringere il rilascio può esporre a contestazioni e responsabilità: l’esecuzione dello sfratto segue la procedura giudiziaria.
Se l’immobile sembra abbandonato o il conduttore non risponde, non entrare per recuperare beni né dare per concluso il rapporto sulla base del silenzio. Raccogli le comunicazioni, documenta la situazione dall’esterno e chiedi a un legale come procedere; l’eventuale riconsegna va verificata in modo da non lasciare dubbi su chi detiene le chiavi e da quando.
Un fascicolo ordinato protegge anche il recupero del credito
Lo sfratto e il recupero delle somme sono obiettivi collegati, ma non identici: ottenere il rilascio non garantisce di incassare gli arretrati. Conserva quindi un fascicolo aggiornato con contratto, conteggio del debito, prove dei versamenti, solleciti e atti notificati, così da poter quantificare con precisione la richiesta economica.
Questo testo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato. Prima di inviare atti formali o prendere decisioni che incidono sul contratto, fai esaminare documenti e scadenze da un professionista, soprattutto se il conduttore contesta il saldo o l’immobile è destinato a uso commerciale.